Mi az ingatlan vásárlás menete 2021-ben?
Ügyvédeink segítenek, hogy
minden zökkenőmentes legyen!
Minden ingatlan adásvétel egyedi, de szerencsére számos kötelező elemet tartalmaznak, melyekre biztosan építhet az is, aki először vág bele. Az alábbiakban 6 pontban vesszük végig, mi is az ingatlan adásvétel menete?
1. Hirdetésfeladás és megállapodás
Tekinthető egy ingatlan adáscsere mondhatni nulladik lépésének maga a hirdetésfeladás. Hiszen ez az első alkalom, hogy a leendő vevő találkozik az ingatlan részletes adataival és érdeklődésének hála kapcsolatba lép az eladóval. Az ingatlan eladás menete már csak azért is fontos kiindulópontként gondol erre a momentumra, mivel az eladót már ekkor kötelezettségek terhelik.
Mik az eladó kötelezettségei már az ügyvédi megbízás előtt?
Tájékoztatnia kell a vevőt:
- az ingatlan fizikai és jogi állapotáról,
- az ingatlanhoz kapcsolódó terhektől, tartozásokról – függetlenül attól, hogy azok az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre kerültek-e.
- Osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan esetén az eladó kötelessége az elővásárlásra jogosult tulajdonostársak tájékoztatása, illetve amennyiben azt jogszabály előírja hozzájárulások beszerzése.
- Az eladó kötelessége az épületre vonatkozó energetikai tanúsítvány átadása a vevőnek, illetve amennyiben ilyennel az ingatlan nem rendelkezik, úgy tanúsítvány saját költségen történő elkészíttetése.
- Az eladó kötelezettsége továbbá a szerződés teljesedésbe menetele után a közreműködés a közművek átíratásában, illetve a szolgáltatók által kibocsátott végszámlák elrendezése.
Természetesen az ingatlan jellege vagy a szerződő felek megállapodása az eladóra egyéb kötelezettséget is róhat. Emellett a megegyezés során is érdemes minél több tényezőre kitérni, így az ügyvéd megbízása előtt már ismeretessé válik mindkét fél számára a másik álláspontja és igényei.
Mire térjetek ki a szóbeli megállapodás során?
Milyen módon és mikor történik a kifizetés, mi legyen az ingatlan adásvételi szerződés fizetési határidő? Az eladó tart-e igényt előlegre, foglalóra?
Hogyan tervezitek a birtokbaadást?
Marad-e bármilyen ingóság az eladás után (bútorok, berendezési tárgyak, stb.)?
Kölcsönből történik-e a kifizetés? A banki feltételek így is, úgy is belekerülnek a szerződésbe, így nem érdemes ezt a kérdést halogatni.
Ezekben a kérdésekben nem szükséges feltétlenül döntésre is jutni, és az se tántorítson el az adásvételtől, ha nem minden pontra tudtok kölcsönösen megfelelő megoldást találni. Ebben segítünk majd mi. Ebben a stádiumban elegendő, ha tisztában vagytok egymás igényeivel, és te magad is elgondolkodsz rajta, hogyan szeretnéd intézni az ügyet.
Hívj minket, és segítünk stressz mentessé tenni a folyamatot!
2. Ügyvéd megbízása
Ha az ingatlan vásárlásáról megszületik a szándék, és a vételárban, illetve annak megfizetésében meg tudtok egyezni, akkor általában a vevő keres ügyvédet. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy az ügyvéd nem a “vevő embere”, ő a törvényességért felel, ezáltal egyszerre képviseli mindkét fél érdekeit.
Mire ügyeljetek ügyvédválasztáskor?
- Az ügyvédet mindkét fél elfogadja.
- Az ügyvédet jegyezték a kamaránál.
- Speciális ingatlanok esetében fontos az is, hogy az ügyvéd jártas legyen az adott szakterületen.
3. A szerződés elkészítése
Az ingatlan adásvétel menete ekkor egészül ki egy ügyvéddel, aki első körben tájékozódni fog. Megbeszéli veletek, hogy mind az eladó, mind a vevő mit szeretne a szerződésbe belefoglaltatni. Ezzel egy időben pedig lekéri az ingatlan tulajdoni lapját, és tájékoztatja a feleket az itt bejegyzett információkról: elsősorban a bejegyzett terhekről és egyéb az ingatlan átruházását akadályozó vagy korlátozó körülményekről. Fontos hangsúlyozni, hogy adódhat olyan helyzet, ahol a tulajdoni lapra nincs minden körülmény bejegyezve, így az eladó kötelezettsége, hogy vevőjét megfelelően tájékoztassa, az ügyvéd bevonása mellett is kiemelten fontos.
A megfelelő tájékozódás és tájékoztatás mellett az ügyvéd dolga az esetlegesen aggályos kérdésekben megoldási javaslattal szolgálni. Ha e téren is sikerül dűlőre jutni, akkor az ingatlan eladás menete elérkezik a szerződés első megfogalmazásához. Az eljáró ügyvéd elkészíti a szerződés tervezetét, és előzetes egyeztetés céljából megküldi a feleknek. Ekkor mind a vevőnek, mind az eladónak lehetősége van észrevételeket tenni, kiegészítéseket, módosításokat kérni – törvényi kereteken belül természetesen -, illetve kérdéseket feltenni.
Amennyiben hitelből, avagy kölcsönből történik a vásárlás, ügyvédeink az adott bank követelményeit is figyelembe veszik, és eszerint szövegezzük meg a szerződést.
Hívj minket, és segítünk, hogy elsőre sikerüljön minden papírmunka!
4. A szerződés aláírása
Ha az ingatlan adásvételi szerződés szövegét sikerült véglegesíteni, az ügyvéd elkezdi megszervezni az aláírást, illetve előzetes ügyfél azonosítás végett elkérheti a felek szerződésben rögzítendő adatait és személyes okmányaik azonosítószámát.
Szükséges-e “élőben” ott lenned a szerződés aláírásakor?
Klasszikus helyzetben az ingatlan adásvétel menete szerint ekkor egy előre egyeztetett időpontban összeül a vevő, az eladó és az ügyvéd, hogy aláírják a szerződést. Ezt természetesen intézhetjük így, de nem szükséges, sőt, meghatalmazásra sem feltétlenül lesz szükség.
Az előírás ugyanis nem arra fektet hangsúlyt, hogy a két fél egyszerre legyen jelen. A lényeg, hogy azt az ellenjegyző ügyvéd előtt – akár külön-külön – mindketten megtegyék, avagy a más aláírt szerződésen szereplő aláírásokat sajátjukként ismerjék el az ellenjegyző ügyvéd előtt. Így maga az aláírás történhet online, több részletben is. Az egyetlen hátránya ennek a megoldásnak, hogy helyszíni szerződésmódosításra már nincs lehetőség, hiszen nincs egyszerre mindkét fél jelen. Ugyanakkor közös megegyezés esetén a szerződés utólagos módosítására később is van mód.
Ügyvédi irodánkkal online is intézheted az ingatlanjogi lépéseket!
Hogyan működik a letétbe helyezés?
Jellemzően banki kölcsönök esetében kerül sor letétbe helyezésre, de máskor is alkalmazhatjuk és nem feltétlenül csak pénzt tudsz letétbe helyezni. Leggyakrabban valamilyen eseményhez kötjük az utolsó részlet kifizetését: egy nyilatkozat kiadásához, vagy bizonyos feltételek teljesültéhez, de akár lehet dátumhoz is. Ilyenkor általában ügyvédeink letétben veszik az adott dokumentumot vagy pénzösszeget, amit csak akkor adnak tovább a másik félnek, ha a kérdéses feltétel teljesült. Ezt külön letéti szerződésben szabályozzuk, amit az adásvételi szerződéssel egy időben célszerű aláírni.
A közvélekedéssel ellentétben a letét bármelyik fél érdekét szolgálhatja. Természetesen helyezhet letétbe okiratokat az eladó – például kérheti, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedélyt csak az utolsó részlet kifizetése után adjuk ki a letétből -, de ugyanúgy a vevő is kérheti például az utolsó részlet kifizetését, ha már az ingatlan tehermentesítése végbement.
A kifizetésnek megfelelően maga a tulajdonjogi bejegyzés is függőben maradhat bizonyos feltételek teljesüléséig.
5. Elindul a tulajdonjog átvezetése - földhivatali bejegyzés
Ha az ingatlan eladás menete a nagy könyv szerint zajlik, a szerződés aláírása után az ügyvéd elkészíti azt a kérelmet, amely a tulajdonjog változás ingatlan nyilvántartásban történő átvezetéséhez szükséges, és ezt jellemzően a következő munkanapon be is nyújtja az illetékes földhivatalhoz. Ám, ahogy fent is említettük, ezt a folyamatot késleltethetjük is egy szerződésben foglalt feltétel teljesüléséig: például a teljes vételár kifizetéséig. Ilyen esetekben a bejegyzési kérelmet függőben tartjuk, és várunk a feltétel teljesültéig, amiről bármelyik fél kiértesíthet minket, és csak azután kezdjük meg az eljárást. A szerződéskötési folyamat a tulajdonjog változás ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzésével zárul.
Hívd irodánkat, és levesszük ezt a terhet a válladról!
6. Birtokbavétel, adózás
A birtokbaadás az ingatlan fizikai birtokbavételét jelenti, ami megtörténhet ténylegesen, vagy csak jelképesen is – például a kulcsok átadásával. Az esemény jogi jelentősége az ingatlanhoz tartozó jogosultságok átszállása. Általában a birtokbaadás után az új tulajdonos viseli az ingatlanhoz tartozó esetleges károkat, kockázatokat, és jogosult a belőle származó hasznokra is. A tulajdonjogokat persze korábban is átruházhatja az eladó, ha ez kifejezetten kérése. A lényeg, hogy mindkét fél tisztában legyen vele, kit mettől és meddig terhelnek jogok és kötelezettségek – például egy csőtörés okozta kár melyiküket terheli?
A birtokbavétel részletei általában a szerződésben is rögzítésre kerülnek.
Mire érdemes figyelni birtokbavételkor?
- A vevő kérhet a rezsi számlák kiegyenlítéséről igazoló dokumentumokat, vagy nullás számlát.
- Mindenképpen rögzítsétek jegyzőkönyvben a mérőórák állását a birtokbavétel pillanatában, hogy később ne adódjon belőle félreértés. Illetve a szolgáltatók felé is ennek birtokában tudja majd a vevő jelezni, hogy “mettől” fizet ő.
- A kulcsokat általában az utolsó vételár kifizetésével egy időben szokás átadni.
Amennyiben lakcímetek is változik az eladással, ne felejtsetek el új lakcímkártyát intézni, illetve a változást bejelenteni bankotoknál, munkahelyeteknél és különféle szervezeteknél, ahol erre szükség van!
Az ingatlan adásvétel menete ezzel látszólag le is zárul, ám hátravan még az adózás. Az eladó személyi jövedelemadót, a vevő illetéket köteles fizetni. Általában a NAV szakértői kiszállnak és megállapítják az ingatlan piaci értékét – amely nem feltétlenül ugyanaz, mint a vételár -, és ez az ár képezi az illeték alapját, bár számos tényező befolyásolja, hogy végül mekkorára rúg az illeték és az adózás.
Az adók megfizetése után pedig már tényleg nincs más teendő. Kívánjuk, hogy az ingatlan eladás menete zökkenőmentes legyen, ha pedig ügyvédre van szükségetek, szívesen állunk rendelkezésre!